Kira
Kira Zammı Hesaplama
Yenilenen kira sözleşmesinde uygulanabilecek yasal üst sınırı hesaplar. Ölçüt, Türk Borçlar Kanunu'nun bağladığı orandır: tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimi.
Eylül 2026'da yenilenen bir sözleşmede 15.000 TL olan kira, yasal olarak en fazla 19.768 TL olabilir.
Üst sınır, TÜFE'nin Ağustos 2026 itibarıyla on iki aylık ortalamalara göre değişimi olan %31,79 oranıdır. Ev sahibi bunun üstünde bir artış talep edemez.
Yeni kira alanına da yazabilirsin; oran ve hüküm ona göre değişir.
Yasal tavan nasıl bulunur?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira döneminde uygulanacak artışı bir üst sınıra bağlar: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Hesabın kendisi kısadır: son on iki ayın endeks ortalaması alınır, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına bölünür, birden çıkarılır. Ortalamalar kullanıldığı için oran yavaş hareket eder; tek bir ayın sıçraması tavanı hemen yukarı taşımaz.
Ölçüt, yenileme ayından bir önceki ayın oranıdır. TÜİK bir ayın endeksini ertesi ayın ilk günlerinde yayımlar; sözleşme yenilenirken elde bulunan en son açıklanmış oran bir önceki aya aittir. Yukarıdaki hesaplayıcı yenileme ayını sorar, ölçüt ayını kendisi seçer, iki tarihi de sonucun altına yazar.
En son yayımlanan endeks ayı Ağustos 2026. Buna göre Eylül 2026 içinde yenilenen bir sözleşmede uygulanabilecek üst sınır %31,79. Aynı oran Ağustos 2026 endeksinden hesaplanmıştır.
| Yenilemenin yapıldığı ay | Oranın alındığı endeks ayı | Yasal tavan |
|---|---|---|
| Ekim 2025 | Eylül 2025 | %38,36 |
| Kasım 2025 | Ekim 2025 | %37,15 |
| Aralık 2025 | Kasım 2025 | %35,91 |
| Ocak 2026 | Aralık 2025 | %34,88 |
| Şubat 2026 | Ocak 2026 | %33,98 |
| Mart 2026 | Şubat 2026 | %33,39 |
| Nisan 2026 | Mart 2026 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | Nisan 2026 | %32,43 |
| Haziran 2026 | Mayıs 2026 | %32,24 |
| Temmuz 2026 | Haziran 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | Temmuz 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | Ağustos 2026 | %31,79 |
Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi, genel (2025=100). Bu sütun TÜİK tüketici fiyat endeksinden gelir ve sitenin dolar bazlı hesabına girmez; iki endeks birbirine karıştırılmaz.
Haberlerdeki yıllık enflasyonla karıştırılmaz
Her ayın başında açıklanan "yıllık enflasyon" tek bir ayın endeksini bir yıl öncesinin aynı ayıyla karşılaştırır. Kira tavanı ise iki ayrı on iki aylık ortalamayıkarşılaştırır. Fiyatlar hızlanırken ortalama geriden gelir, yavaşlarken ortalama yukarıda kalır; bu yüzden iki rakam neredeyse hiçbir ay birbirine eşit çıkmaz. Sözleşmede yazan sayı, hesaplayıcının verdiği ortalama orandır.
2019 başındaki kanun değişikliğinden önce ölçüt üretici fiyat endeksiydi. O tarihten beri konut ve çatılı iş yeri kiralarında Yİ-ÜFE'nin bağlayıcılığı yoktur; bu sayfa yürürlükteki ölçütü, yani tüketici fiyat endeksini kullanır.
İkinci ölçüt: kiranın dolar bazlı karşılığı
Yasal tavan bir üst sınırdır, bir ölçüm değildir. Kiranın gerçekte ne olduğunu anlamak için sitenin kendi ölçütü işe yarar: kirayı o ayın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası kuruyla dolara çevirmek, Amerika Birleşik Devletleri tüketici fiyat endeksiyle bugüne taşımak ve güncel kurla yeniden liraya çevirmek. Çıkan tutar, o kiranın aynı satın alma gücünü koruması hâlinde bugün olması gereken rakamdır.
Bu ölçüt bağlayıcı değildir ve yasal tavanın yerine geçmez. Kiracı için kiranın ne kadar hafiflediğini, ev sahibi için ne kadar eridiğini gösterir; ikisi aynı sayıdır, yorumu tarafına göre değişir.
Ocak 2025'ten beri 15.000 TL kira ödüyorsan, o kiranın dolar bazlı karşılığı bugün 21.500 TL.
Kira o tarihten beri hiç artmadıysa, dolar bazlı karşılığını koruması için aradaki fark %43,3 olurdu.
Örnek: 15.000 TL kira, farklı yıllardan bugüne
| Ocak ayı | Değerini korusa olması gereken | Aradaki fark |
|---|---|---|
| 2019 | 179.171 TL | +%1.094 |
| 2020 | 158.613 TL | +%957 |
| 2021 | 125.202 TL | +%735 |
| 2022 | 63.710 TL | +%325 |
| 2023 | 43.152 TL | +%188 |
| 2024 | 26.172 TL | +%74,5 |
| 2025 | 21.500 TL | +%43,3 |
Tablo 15.000 TL sabit tutarı üzerinden kurulmuştur. Hesap Temmuz 2026 ABD tüketici fiyat endeksiyle yapıldı ve yasal tavanla hiçbir ilgisi yoktur.
Hangi ölçüt neyi söyler?
| Yasal tavan | Dolar bazlı karşılık | |
|---|---|---|
| Dayanağı | TBK m.344 | Sitenin yöntemi |
| Ölçütü | TÜİK tüketici fiyat endeksi | TCMB kuru ve ABD tüketici fiyat endeksi |
| Hesabı | On iki aylık ortalamalara göre değişim | Dolara çevir, ABD enflasyonuyla taşı, geri çevir |
| Ne yapar | Üst sınır koyar | Değişimi ölçer |
| Bağlayıcı mı | Evet | Hayır |
Dikkat edilecekler
Bu sayfa hukuki tavsiye vermez. Sözleşmenin kendi hükümleri, kira türü ve dönem başlangıcı sonucu değiştirebilir; beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre karar verir. Somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışmak gerekir.
Maaşın için aynı sayfanın karşılığı maaş zammı hesaplayıcısı, emekli aylığı için emekli maaşı zammı sayfasıdır. Dolar bazlı yöntemin tamamı Yöntem sayfasında yazılı.
Bu sonuç 7 Eylül 2026 tarihli kurla hesaplandı. Kur her iş günü tazelenir. ABD tüketici fiyat endeksi ise ait olduğu aydan yaklaşık altı hafta sonra yayımlandığı için en güncel endeks ayı Temmuz 2026; bu gecikmenin sonuca etkisi binde birkaç mertebesindedir. Ağustos 2026 endeksi 11 Eylül 2026 tarihinde açıklanacak.
Sık Sorulanlar
- Kira zammı yasal olarak en fazla ne kadar olabilir?
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Ölçüt TÜİK tüketici fiyat endeksidir ve yukarıdaki hesaplayıcı doğrudan bu oranı kullanır.
- On iki aylık ortalamalara göre değişim nasıl hesaplanır?
- Son on iki ayın endeks ortalaması alınır, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına bölünür ve birden çıkarılır. Tek bir ayın yıllık değişimi değildir; bu yüzden haberlerde geçen yıllık enflasyon rakamından her zaman farklı çıkar.
- Hangi ayın oranı uygulanır?
- Yenileme ayından bir önceki aya ait oran esas alınır. TÜİK bir ayın endeksini ertesi ayın başında yayımladığı için, sözleşme yenilenirken elde bulunan en son açıklanmış oran bir önceki aya aittir. Hesaplayıcı yenileme ayını sorar, ölçüt ayını kendisi bulur.
- Ev sahibi tavanın üstünde zam isterse ne olur?
- Tavanı aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile kanun üst sınırı emredici biçimde koyar; aşan kısım için anlaşma yapılmadıkça ödeme zorunluluğu doğmaz. Uyuşmazlık hâlinde kira tespit davası yolu açıktır.
- Yİ-ÜFE kira zammında kullanılır mı?
- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında hayır. 2019 başında yürürlüğe giren değişiklikten önce ölçüt üretici fiyat endeksiydi; o tarihten beri kanun tüketici fiyat endeksini esas alıyor. Bu sayfadaki hesap yürürlükteki ölçütü, yani TÜFE'yi kullanır.
- Bu sayfadaki dolar bazlı hesap yasal tavanın yerine geçer mi?
- Hayır. İkisi farklı sorulara cevap verir. Yasal tavan bir üst sınırdır ve tüketici fiyat endeksine bağlıdır. Dolar bazlı hesap ise kiranın satın alma gücündeki değişimi ölçer; bir hak ya da yükümlülük doğurmaz.
- Bu sayfa hukuki tavsiye verir mi?
- Hayır. Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlıkta hukuki danışmanlığın yerine geçmez. Sözleşmenizin kendi hükümleri, kira türü ve dönem başlangıcı sonucu değiştirebilir.